□主筆 王龍
  據瞭解,今年四月,從去年達成合作意向之初就備受關註的洛陽伊濱區中意研究院將正式建成投運。中意研究院位於洛陽市伊濱區產業聚集區,未來將形成國際高端設計以及培養高素質設計人才的平臺,對於帶動整個伊濱區產業聚集區發展意義重大。
  伊濱區產業聚集區是洛陽目前17個省級產業聚集區中的一個,洛陽擁有數量如此之多的產業聚集區,在河南省範圍內,數量位居第一。數量多,只是在發展的先決條件上占據了規模優勢,然而產業聚集區不同於傳統產業發展,硬件自然要多要大,一如機器運行,鐵臂舞得高,尚需各部件磨合得當,軟實力對於未來發展,自然不能小覷。
  ○產業地產發展問題頻出
  十八大報告指出,“必須以改善需求結構、優化產業結構、促進區域協調發展、推進城鎮化為重點”,然而,儘管有政策利好,有地方政府的熱情,但產業地產的盈利模式與經營理念較之傳統地產產品差異巨大,對開發商資源的綜合能力要求很高。許多習慣了普通住宅開發模式的地產商一時還難以適應新的游戲規則,而玩起了“擦邊球”,以工業地產之名,行商業地產甚至住宅地產之實,盈利模式轉型無從談起。不僅如此,一些地方政府急於借快速上馬園區項目“築巢引鳳”,結果卻落得“鬼城”下場者,也不在少數。
  本是信心滿滿的“築城”大手筆,卻造成“鬼城”之象。“雙城記”背後,業內人士也給予了分析。
  一方面,一些地方尤其是西部一些縣市,並不具備成熟的產業鏈優勢,為招商引資,大打土地牌,不惜用零地價或負地價吸引企業和投資;而且,這些產業園區大多採用政府開發模式,按照商業地產運作模式,先建設,再招商;由於先天條件不足,缺少資源整合和產業鏈的形成,部分園區招商困難,抱著撿到籃子里都是菜的態度,結果進駐企業小而散,普遍存在產業聚集度低的問題,遑論產業集群,其效益可想而知。
  另一方面,一些企業並沒有沉下心來做實產業的意向與決心,而是抱著“淘金者”的心態,首要的目的是要地,然後再拿地去銀行抵押融資,坐等土地升值。這種為引資而建的園區,由於缺乏統籌規劃和產業定位,局限於粗放式擴張和量的擴展衝動,其危險性已經顯現。
  從資金來源看,由於產業鏈條不完善(其中資金鏈周轉乏力尤甚),主要依靠銀行貸款和財政返還收入來支撐園區建設,融資渠道單一,加上土地價格與成本嚴重倒掛,一旦企業經營或者市場環境出現波動,極易造成資金難以為繼。
  從土地資源利用來看,發展園區,本可以集約利用土地資源,但各地迅猛發展的園區熱不可避免地引發圈地潮,突破土地紅線的現象屢見不鮮。園區“地產化”最終造成產業“空殼化”,地方政府不但為此背上了沉重的包袱,甚至帶來地方政府的信用危機。
  ○主題性開發將是洛陽產業地產的源頭活水
  如前文所述,在發展“絲路經濟帶”的大前提之下,洛陽市目前產業地產開發之路風頭正勁。的確,洛陽市作為傳統的老工業基地,工業基礎雄厚,新材料、新能源、裝備製造等行業在國內具有一定地位。另外,近年來,洛陽市編寫了《洛陽市信息產業規劃》《洛陽市創意產業規劃》《洛陽市服務外包發展規劃》《洛陽市物聯網產業發展戰略》等,信息科技等新興產業的快速發展,將成為園區地產發展的“助推器”。
  洛陽市地處中西部,近年來政策導向的確給予了地區產業聚集區發展優厚的先天條件,但是作為房地產開發的一種運營模式,產業地產也應註意避免“同質化”,開發前期定位階段的差異化選擇,是關乎後期項目能否脫穎而出的重要砝碼。諸如養老、旅游、文化等產業地產通常地塊面積較大,往往都是地方政府招商引資迫切,伸出橄欖枝。事實上,大規模產業地產的開發對於企業資金的要求頗高,需要更強的專業性。
  洛陽市擁有得天獨厚的歷史文化遺存,近年來興建的文化創意產業園區為數不少。這在全國是個共性問題,針對這種現象,北京大學文化產業研究院副院長陳少峰指出,我國現有的文化產業園區的數量驚人,良莠不齊,很重要的一點就是在過去發展過程中過度重視硬件建設,建設了大量的場館,忽視了產業發展。洛陽市市長李柳身日前在談到這個問題時,這麼說道:“洛陽市大多數產業集聚區結合各自特點,明確主導產業,集聚效應不斷擴大,競爭實力不斷增強。”從目前洛陽幾個主題方向明確的產業園區來看,在融入“絲路經濟帶”的大前提之下,挖掘自身差異化價值,提升產業園區整體競爭實力,已逐漸成為開發產業園區的共識。一鍵分享到【網絡編輯:鄭國鋒】【打印】【頂部】【關閉】
     (原標題:“絲路經濟帶”上的產業光芒)
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